反对应课差饷租值
以「建议书」形式向差饷物业估价署署长提出反对应课差饷租值
1. 什么是建议书及有何用途?
全面重估应课差饷租值 后,差饷物业估价署署长会在3月公布新的估价册及地租登记册,并开放有关的估价册及地租登记册直到该年的5月31日让市民查阅。任何人士如不满估价册或地租登记册的记项,可采用指明表格R20A-修改估价册或地租登记册建议书(“建议书”)提出反对及建议修改册内的有关记项。建议书必须在该年的5月31日或之前送达估价署署长。
2. 估价署会怎样确保全面重估后的应课差饷租值是合理?
全面重估应课差饷租值是参考了租金数据库内的大量租金资料,该数据库是由业主、差饷及/或地租缴纳人等提供的租金资料所建立。估价人员会检定及分析所有申报的租金资料,不过一些并非按市值协定的租金或远低于或高于市场水平的租金会被剔除。所有完成的估价会经专业人员覆核。
每次全面重估都会从宏观角度进行数据稽核,稽核工作参照美国国际估价师协会所制定的估价准确性标准进行,确保新应课差饷租值在估价依据日期当日准确、合理和一致,同时又确保各类物业之间和同一类别物业之内的估价达到相对公平的规定要求。
3. 全面重估应课差饷租值后,我如何得悉新的应课差饷租值?
本署会在3月底或4月初发出4至6月季度的「征收差饷及/或地租通知书」,告知你新的应课差饷租值。每份「通知书」都会夹附说明单张,解释有关重估应课差饷租值的事宜,以及反对新应课差饷租值的程序。
4. 全面重估应课差饷租值后,估价署会有什么关于我的物业的新应课差饷租值资料可以提供?
透过本署的网站及物业资讯网,你可以获取以下免费及收费的资料:
免费资料
- 私人住宅物业的实用面积及楼龄的 物业资料 (不包括乡村式屋宇)。如果你是相关物业现时的差饷或地租缴纳人,你可透过印在最新季度「征收差饷及/或地租通知书」上的估价编号及物业资料查询编号查询有关资料;
- 重估后的应课差饷租值。公众可在每年约3月中至同年5月31号查阅最新公布的估价册及地租登记册内的 应课差饷租值 ;
- 不同种类及类别的物业的 每月平均租金 ;
- 分析选定屋苑住宅单位最近的 应课差饷租值水平及范围 ;及
- 香港楼宇名称及其 落成年份 。
收费资料
5. 为什么本人租用的物业的应课差饷租值与本人缴付的租金不同?
应课差饷租值是物业如在指定的估价依据日期空置出租时,估计可取得的全年市值租金。在评估租金时,必须假设租客承担支付一般由租客支付的所有差饷及税项,及业主承担支付地税、修葺费、保险费,以及维持该物业于能得到该租金的状况所需的其他开支。
你租用的物业的应课差饷租值与你缴付的租金不同,原因可能是下列情况:
- 你现在所缴付的租金的议定日期,可能与估价依据日期有差距;
- 你现在所缴付的租金,可能是在商讨延续旧租约的情况下议定;
- 你现在所缴付的租金可能是递增租金;
- 你所议定的租约可能包括某些特定条款,例如需要你负责物业的修葺费用,保险费及其他一般应由业主支付的费用;
- 你支付的租金一般不会反映你曾经对物业所进行的改善工程,但这些工程可能会影响物业的应课差饷租值;及
- 应课差饷租值并非只根据你的物业的租金资料厘定。它是经过分析大量在同区及类似物业的租金资料后所订定的有代表性租值。
以上例子只作参考用途。所有申报的租金资料,本署会因应应课差饷租值的评估基准而调整。经调整后得出的净租金亦会再作调算及分析,以反映租赁生效日期与估价依据日期之间的时差等情况。
6. 是否还有方法让我可得悉其他物业的新应课差饷租值,例如那些在我所住区域内的物业?
载有全部已评估物业最新应课差饷租值的估价册及地租登记册会在每年三月中至五月三十一日公开让市民查阅。在该期间,你可到本署位于长沙湾政府合署15楼的询问处查阅估价册及地租登记册。你亦可透过本署网站或本署的 物业资讯网 查阅新的估价册及地租登记册的记项。
7. 我考虑过估价署网站和物业资讯网所提供的资料后,我想反对新的应课差饷租值,我应如何提出?
你可在新的估价册及地租登记册开放期间,直到5月31日或之前提交建议书,修改新的应课差饷租值。提交建议书必须采用指定的建议书表格(表格R20A)。本署的询问处及民政事务总署在各区的民政咨询中心都备有这种表格,你亦可以从本网站 表格 部分下载。如你同时缴交差饷及地租,而用以计算差饷及地租的应课差饷租值又完全相同,则你只须提交反对估价册内应课差饷租值的建议书。但是,假如地租是按照不同的应课差饷租值计算,你便需要同时就差饷及地租两者提出反对。
8. 我可否在5月31日后递交建议书?
建议书必须在该年5月31日或之前递交。估价署署长无权接受在此期间后递交的建议书。
9. 我递交了建议书,估价署会在什么时间通知我覆核的结果?
本署会在当年12月1日前用订明表格(表格R22A-「决定通知书」)通知你覆核的结果。该决定通知书会确认原有估价维持不变、或提供经修订后的应课差饷租值、或说明有关物业是否须评估差饷,视乎个别情况而定。
10. 虽然决定通知书上会简单解释我的建议书的覆核结果,但我想知道详细原因,应该怎样做?
你可按印在决定通知书(表格R22A)上的电话号码联络本署有关职员,他们会提供适当的协助。
以「反对通知书」向差饷物业估价署署长提出反对应课差饷租值
11. 什么是临时估价?
估价署署长可随时对不在估价册内及/或地租登记册内但须予评估差饷及/或地租的物业单位作出临时估价。这做法主要适用于新落成的物业单位、或曾经更改结构的物业单位。
12. 什么是反对通知书及有何用途?
估价署署长发出「临时估价通知书」(表格R6)后,相关物业的拥有人或占用人如不满评估,可在 28 天 内用指明表格 R23A (「反对临时估价通知书」,以下简称「反对通知书」)向估价署署长提出反对,反对通知书需要详列反对的理由,例如须作临时估价的物业单位,估价高于恰当的应课差饷租值,或该单位根本毋须评估差饷。
13. 新建物业何时须要缴纳差饷?
新建物业通常须于下列日期起缴纳差饷及/或地租:
- 住宅物业─从「占用许可证」、「转让同意书」、「租赁同意书」或「合格证明书」(以适用者为准)发出日期起计第90日,不论物业何时首次被占用。
- 非住宅物业─从「占用许可证」、「转让同意书」、「租赁同意书」或「合格证明书」(以适用者为准)发出日期起计第180日,或物业首次被占用日期,当中以较早的一个日期为准。
14. 我何时得悉应课差饷租值与应缴差饷及/或地租额?
本署一般会于须缴差饷及/或地租日期起计8个月内,依据你最新通知本署的通讯地址,以普通邮递方式,寄出「临时估价通知书」(表格R6)与「首次征收差饷及/或地租通知书」,告知你有关应课差饷租值与应缴差饷及/或地租的数额。
15. 关于我新落成物业的应课差饷租值,估价署可以提供什么物业资料?
如果你的新落成物业是住宅物业(不包括乡村式屋宇),当物业首次评估差饷及/或地租时,临时估价通知书上会列出有关物业的实用面积。
其他由本署提供的免费及收费资料,可参阅常见 问题 4 。
16. 我如何反对新建物业的应课差饷租值?
假如你认为物业的应课差饷租值过高,或认为有关物业无须进行差饷及/或地租估价,可于「临时估价通知书」送达日期后 28天 内,向本署署长递交「反对通知书」。该指定表格 R23A 可于本署的询问处及民政事务总署在各区的民政咨询中心索取,又可从本网站 表格 部分下载。本署的专业人员会审慎覆核各「反对通知书」,并会在法例规定的28天提出反对期届满后的6个月内发出「决定通知书」,通知你原有应课差饷租值维持不变,或你原有应课差饷租值会作出的修改。
17. 虽然决定通知书上会简单解释我的反对通知书的覆核结果,但我想知道详细原因,应该怎样做?
你可按印在「决定通知书」(表格R24)上的电话号码联络本署有关的职员,他们会提供适当的协助。
18. 如我不满差饷物业估价署的决定,可采取什么行动?
假如你不满本署的决定,可于收到「决定通知书」后 28天 内,向土地审裁处提出上诉,并须缴付有关上诉费用。
19. 如果已递交反对通知书或提出上诉,我是否可以等事情有决定后才缴交差饷或地租?
缴纳人必须依期缴付以原本应课差饷租值计算的差饷及/或地租,逾期缴付须加征附加费。如应课差饷租值因反对通知书或上诉申请而获得修改,本署会在日后发出的征收通知书调整有关的差饷及/或地租。
反对删除或更改估价册或地租登记册内的记项
20. 当我收到估价署的删除通知书(表格R5)删除册内现时的物业单位或更正通知书(表格R2)以更正物业单位在估价册及/或地租登记册内的对应记项后,我可否向估价署署长提出反对删除或更正?
可以。假如你认为将被删除的物业单位不应从估价册或地租登记册内删除或建议的更正乃属错误,你可于有关通知书送达日期起计 28 天内,向本署署长递交反对通知书。该指定反对通知书,即表格R23B及表格R23C(反对「删除估价册及/或地租登记册内物业」通知书及反对「更正估价册及/或地租登记册」通知书),可于本署的询问处及民政事务总署在各区的民政咨询中心索取,又或可从本网页 表格 部分下载 。